주택재건축사업 청산금 수령시 장기임대주택 감면 적용 여부 등

요건을 충족한 장기임대주택에 대한 주택재건축사업의 시행으로 인해 관리처분계획인가에 따라 청산금을 수령(일부는 현금으로 청산받고 일부는 입주자로 선정된 지위를 취득하는 경우 포함)하는 경우에도 「조세특례제한법」제97조 제1항에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것임

[회신] 귀 질의 경우, 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-1025, 2008.04.25.; 재산46014-311, 2002.11.06.; 서면인터넷방문상담4팀-1840, 2005.10.07.; 기획재정부 재산세제과-405, 2014.05.21.)를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1025, 2008.04.25. 귀 질의의 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 재건축사업이 시행되는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법」 제47조 규정에 따라 분양대상에서 제외되어 현금으로 청산하는 주택이 「조세특례제한법」 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 충족한 때에는 「조세특례제한법」 제97조 제1항의 규정에 따라 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 1. 사실관계 - 갑은 1991년 서울 서초구 방배동에 A다가구주택(16호)를 신축하여 본인이 거주하는 1 호를 제외한 15호에 대해서 주택으로 임대를 개시하여 세무서에 사업자등록(주택임 대소득은 별 도로 신고하고 있음) 후 현재까지 24년간 임대하고 있 음 * A다가구주택은 조세특례제한법 제97조 제1항 에 따른 장기임대주택 요건을 충족함 - A다가구주택이 도시및주거환경정비법상 주택재건축사업의 시행으로 인해 관리처분계획인가 에 따라 전부 현금 청산 또는 일부 현금 청산 + 조합원입주권을 취득할 예정임 2. 질의내용 1) 청산금을 수령하는 경우 양도소득세 과세 여부 2) 청산금의 양도시기(잔금청산일인지 또는 소유권이전고시일인지) 3) 본인이 거주하는 1호에 대해서는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 4) 주택재개발사업 완료로 준공일 이후 수령하는 청산금 잔금일 또는 소유권이전고시일을 양도시기로 보는 경우 장기임대주택 감면을 적용받을 수 있는지 여부 3. 관련법령 ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택 (이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31 일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임 대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분 의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만 , 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5 년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없 는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한 다. 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주 된 사실이 없는 주택 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주 택으로 보지 아니한다. ③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통 령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임 대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (이하 생략) ○ 재산46014-311, 2002.11.06. 현행 조세특례제한법 제97조제1항 본문 규정에 의하면 같은법 제1항 각호의 1에 해당하는 국민주택(당해 건물연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)을 5호 이상 임 대하는 거주자가 2000.12.31이전에 임대를 개시하여 5년 이상 10년 미만 임대 한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하는 것으로 정하고 있으며, 상기 규정 적용시 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 임대후 양 도하는 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하 나의 주택으로 보는 것 입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1840, 2005.10.07. 조세특례제한법 제97조제1항 에 의한 장기임대주택은 5호 이상의 임대주택을 2000. 12. 31.이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 양도 소득세가 감면 되며 또한 당해 주택은 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과 세 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것 입니다. 귀 사례의 2001.01.01.이후에 추가 등록한 임대주택은 위2.의 감면대상주택에 포 함하지 않아 거주하는 주택의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하 는 주택으로 보는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1025, 2008.04.25. [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 재건축사 업이 시행되는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법」 제47조 규정에 따라 분양대상에서 제외되어 현금으로 청산하는 주택이 「조세특례제한법」 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 충족한 때에는 「조세특례제한법」 제97조 제1항 의 규정에 따라 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. [질의내용 요약] - 조세특례제한법 제97조 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대 후 보유 중 재건축사업이 진행됨 • 2005년 5월 사업시행인가 되고 그 후 철거됨 • 철거 후 2005년 말경에 관리처분계획인가됨 - 5채 중 2채는 새로운 아파트로 받게 되었고, 나머지 3채는 현금청산 예정임 - 현재 당해 아파트는 재건축 공사 중이며, 이 상태에서 청산금을 수령하게 됨 〈질문사항〉 5년 이상 임대한 장기임대주택이 재건축사업으로 철거된 후 청산금을 수령하는 경 우 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 감면을 적용받을 수 있는지 여부 <갑설> 양도당시 권리상태이므로 임대주택에 대한 감면을 받을 수 없음. 또한 당 초에 관리처분에 의해 입주권을 부여받지 않은 경우라고 하더라도 토지상태의 양도이므로 감면받을 수 없음 <을설> 관리처분에 의해서 현금청산 되는 것이며, 이는 종전 토지, 건물에 대한 평가액에 대한 대가이고, 입주권에 해당하지 않음. 따라서, 임대주택을 양도한 것이며, 당해 임대주택이 조세특례제한법 제97조 의 요건을 충족했다면 감면을 적용해야 함. <쟁점사항> 5년 이상 임대한 장기임대주택이 재건축사업으로 철거된 후 청산금을 수령하는 경 우 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 감면을 적용받을 수 있는지 여부 ○ 기획재정부 재산세제과-405, 2014.05.21. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 참여하여 당해 조합에 기존 건물(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물 의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우 해당 청산금에 상당하는 기존건물 의 양도시기는 「소득세법」 제98조 에 따라 같은 법 시행령 제162조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 대금을 청산한 날이 되는 것 입니다.